한국 경제의 변곡점과 부동산 시장 (김경록 전망)

한국 경제의 변곡점과 부동산 시장 (김경록 전망)

목차

#1 한국 경제의 변곡점

#2 한국 부동산 예측

한국 경제의 변곡점과 부동산 시장

#1 한국 경제의 변곡점

1) 금리

제로 금리일 경우 채권 부동산 주식 가격이 상승했다.

한국 금리가 상승하고 있다. 주택 담보 대출이 5%에 다다르며 부동산 시장에 영향을 줄 것이다. 

김경록 님 프로필 (출처 : 네이버)

2) 소득

우리나라는 중진국 함정을 겪지 않고 3만 5000달라에 육박했다. 22년 동안 3.5배 GDP가 상승했다. 앞으로도 이렇게 상승할 수 있을까 하는 고민이 있다. 소득이 정체될 경우 부동산을 구매하기 힘들다. 

우리나라는 이탈리아의 1인당 GDP를 뛰어 넘었고 구매력 기준으로 일본을 앞섰다. 선진국에 진입하여 4만 달라 5만 달라를 넘어가는 것은 매우 힘든일일 것이다. 

3) 인구 

인구의 문제는 이제부터 시작이다. 고령화 영향이 이제부터 시작될 것이다. 10년 후면 꽤 나타날 것이고 20년 후면 고령화 사회로 완전히 진입할 것이다. 25세~64세 인구가 급격하게 줄어들 것이다. 지난 30년간 1000만 명이 증가하였으나 앞으로 30년간 1000만 명이 감소할 것이다.

4) 부채

너무 많은 부채를 일으켜 경제가 성장했기에 부채로 인해 경제에 영향을 미칠 것이다.

#2 한국 부동산 예측

1) 부동산의 변곡점 (금리, 소득, 인구)

부동산은 금리, 소득, 인구에 영향을 받는다. 최근 20년간 부동산 가격의 상승은 맞다. 하지만 위의 변곡점을 바탕으로 수요가 꺾기면서 20년 간은 상승이 꺾이기 시작할 것이다.

공급은 정책의 요소가 많은 영향을 끼치고 실제 공급이 이루어지는데는 꽤 시간이 걸릴 것이다. 또한 실제 계획한 만큼 공급이 될 것인가에 대한 걱정이 있다. 

2) 금리

보통 부동산은 부채를 통해 매입한다. 대출 금리가 오르면 부동산 수요에 큰 영향을 미칠 것이다. 금리가 크게 오를 것이라고 예상하지는 않지만 현재보다는 오를 것이기 때문에 이자 부담이 상승할 것이다.

3) 소득

소득이 늘면 좋은 집으로 가고 싶은 것이 사람의 심리이다. 소득이 올라가면서 구축보다는 새집을 원하게 될 것이다. 소득이 앞으로도 지속적으로 오를 것인지에 대한 걱정이 있다. 현재 미국은 6만 3000달라, 유럽은 4~5만 달라, 일본은 4만 달라, 한국은 3만 5000달라이다. 

한국의 소득이 위 선진국가들을 뛰어넘는 다는 것은 어려울 수 있다. 제조업 국가의 한계에 도달할 수 있다. 경쟁 국가가 굉장히 많이 따라오기 때문에 이를 극복하는 것이 쉽지 않은 일일 것이다.

4) 한국의 소득 증가 방법

미국 대학 경쟁력, 예를들어 예일대 한해 예산이 3조가 넘는다. 기축통화 원자재 국방력을 가지고 있을 때 생기는 것이 기축통화이다. 혁신 주도하는 산업이 미국의 성장 배경이다. 한국은 좋은 제품을 만들어 수출하는 것으로 경쟁력을 키울 수 있다. 많은 경쟁과 노력이 필요할 것이다. 혁신, 가계부채를 줄이기, 규제 완화 문화가 정책되면 소득이 증가될 수 있다. 

5) 인구

고량화 속도가 매우 빨라서 무서운 결과가 닥칠 것이다. 부동산에 영향을 미치는 것은 인구수 보다는 가구수가 많다. 현재 20년간은 인구수와 가구수가 500만씩 증가했다. 앞으로 20년간은 150만 정도의 가구수가 증가할 것으로 예상된다. 여기서 20~50대 가구수는 줄어들고 60대 이상의 가구수가 크게 증가할 것이다. 결과적으로 부동산 시장은 늙어갈 것이다.

인구가 절대적으로 주택 가격을 지배하지는 않는다. 하지만 일본은 현재 출산율이 1.2명, 한국은 0.8명으로 고령화는 한국이 일본을 뛰어 넘을 것이다.

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