2022년 부동산 어떻게 될 것인가? '이현철 소장'의 전망

2022년 부동산 어떻게 될 것인가? '이현철 소장'의 전망

목차

#1 윤석열 정부의 부당산 정책의 방향성

#2 공급 정책

#3 임대차 3법 폐지

#4 과거 정부의 부동산 정책과 가격

#5 부동산 시장 예측

#6 1기 신도시 & 지방 투자 방향

2022년 부동산 전망 '이현철 소장'

#1 윤석열 정부의 부동산 정책의 방향성

윤석열 정부의 정책에 따라 부동산 가격이 상승할지 하락할지가 결정될 것이다. 윤석열 정부는 먼저 대선 공약으로 250만 호 공급을 약속했다. 250만 호가 공급되면 매수 효과가 생기게 된다. 그리고 기존의 주택들은 상승효과가 발생한다. 

또한 재건축 리모델링과 같은 이슈로 인해 매도자들은 매물을 거두고 매수인들은 재건축 대상 지역의 물건을 찾기 시작했다.

250만 호 공급이나 재건축, 리모델링은 바로 진행할 수 없기 때문에 이 주택이 공급되는 기간 동안에 공급의 시간차가 발생한다. 이 기간동안에 부동산 가격이 폭등할 수 있는 여지가 있다.

그렇기 때문에 윤석열 정부는 위의 문제점 때문에 위의 정책을 쉽게 추진할 수 없을 것이다. 꺼져있는 불씨에 바람을 불어 더 큰 불이 일어날 수 있기 때문이다.

#2 공급 정책

수요를 억제만 했던 문재인 정부의 부동산 정책이었다. 공급을 늘리는 정책은 윤석열 정부가 아닌 문재인 정부에서 실시해야 했다.

이미 시장이 하락장으로 내려가는 상황에서 공급을 늘릴 경우 부동산 가격이 다시 상승할 수 있다. 공급이 부족한대 하락하고 있는 시점이라면 진짜 공급이 부족한 것인가를 생각해볼 필요가 있다. 수요에 공포 수요, 투기수요, 가수요 등 많은 수요가 포함되어 있다. 집값이 하락하는 시기에는 정상 수요만 남기 때문에 무주택자가 사기에는 집값이 비싸다.

현재의 정책은 가격이 급상승하는 것에 맞춰진 정책이다. 현재는 하락정체기이기 때문에 이에 맞는 정책을 펼쳐야 한다. 적절한 정책으로 변화하지 않을 경우 집값의 하락폭이 커질 수 있다.

#3 임대차 3법 폐지?

전셋값이 상승하는 시점에서 민주당은 가격을 통제하는 정책을 펼쳤다. 임대차 3 법을 실시하고 전세 매물이 크게 줄어들었다. 임대차 3 법 이후 전제 매물이 큰 폭으로 줄었다가 22년 4월 현재 전세 매물이 많이 늘며 가격이 하락했다.

대출규제 때문에 집주인이 임차인을 내보내는 것도 어려워졌다. 현재 대출규제로 인해 집주인 대상으로 보증금을 대출해주는 것이 멈추었다. 임대인이 을이 되면서 보증금을 깎거나 월세를 조금 내는 식으로 전세가 안정화되고 있다.

이렇게 안정화되고 있는 상황에서 임대차 3법을 폐지하지 못할 것이다. 처음에는 많은 부작용으로 임대차 3 법을 폐지해야 하는 의견이 많았으나 현재는 안정기에 접어들었다.

안정적으로 작동하는 임대차 3 법을 폐지할 경우 예상하지 못한 부작용이 발생할 수 있기 때문에 윤석열 정부는 이 제도를 쉽게 폐지할 수는 없을 것이다. 

'임대차 3법' 개정 파란불... 민주당도 "협상 가능" - 주간조선 (chosun.com)

#4 과거 부동산 정책과 가격 상승

노무현 정부 때는 부동산 가격이 지속적인 상승 하면서 하락하기 위해 정책을 사용하였으나 정책의 효과는 이명박 정부 때 적용되면서 부동산 가격이 하락하기 시작했다.

이명박 정부 때는 규제를 풀고 부동산 가격을 상승시키기 위해 노력했으나 실패하였고 박근혜 정부 때 전세가 상승했다. 박근혜 정부때는 전세가를 잡기 위한 정책을 펼쳤다. 집을 매매 해서 임차 수요를 줄이기 위해 노력했다. 이런 정책의 결과로 문재인 정부때 부동산 가격이 폭등했다. 

문재인 정부는 시장을 잡기 위해 정책을 사용했으나 부작용으로 주택 가격이 급상승했다. 이런 정책의 효과로 윤석열 정부에서는 집값이 하락할 것이라고 예상한다. 

#5 부동산 시장 예측

양도세 중과를 2년간 면제해서 매도인에게는 도움이 된다. 하지만 매수인이 적극적으로 주택 구입을 하지 않는다면 주택 가격은 하락하게 될 수 있다. 상승장에서 매수자는 많아지고 매도자는 양도세 중과 때문에 매물을 내놓지 않아 상승세가 지속된다.

무주택자에게는 양도세 중과가 호재도 악재도 아니다. 다만, 하락장에서는 양도세 중과가 면제되면 매수자의 심리가 위축되면서 하락세가 지속될 수 있다. 양도세 중과가 이번 정부에서 폐지되면 또 다른 양상으로 변할 것이다.

부동산은 공급량이 한정되어 있다. 그리고 수요를 통제하려고 해도 필수품이기 때문에 완벽한 차단은 어렵다. 정책적으로 노력해도 조절하는 데는 한계가 있다. 이럴 때 정부는 갖는 유혹은 가격을 통제하려고 한다.

윤석열 정책에 따라 한 번 더 상승할 수도 있고, 조금씩 하락할 수 있다. 정책이 시장의 흐름을 바꾼다. 정체기일 때는 특히 정책 효과가 크다.

#6 1기 신도시 & 지방 투자 방향

1) 1기 신도시 (평촌, 분당)

1기 신도시 꼭 구입할 필요는 없다. 지금 사면 상투를 잡게 될 수도 있다. 다주택자의 매수 여력은 거의 없다. 무주택자가 주택을 구입하려고 하지 않을 것이다. 최근에 거래량이 폭발하며 살 사람은 거의 대부분 주택을 구입했기 때문에 지금 사게 되면 실패할 수 있다. 

특히 일시적으로 상승할 수는 있지만 정책에 따라 하락할 수 있기 때문에 현재 주택 구입을 고려하는 사람이라면 잠시 기다리는 것도 좋다. 

한국은 부동산 가격이 떨어지는 방향으로 진행되면 5~7년가량 긴 기간 떨어진다. 구입을 하려고 한다면 이 시기를 기다려서 떨어진 주택을 구입하여 다음 상승장을 기다리는 것이 좋다.

재개발 재건축이 상승장이라면 호재이지만 하락장이라면 손해가 생길 수 있기 때문에 호재가 될 수 없다. 새 아파트를 지어서 수익이 발생해야 진행될 수 있기 때문에 미분양 등 수익이 나지 않는 다면 조합원의 동의를 얻지 못해 진행할 수 없을 수 있다.

2) 지방

지방은 전세가가 높은 일부 지역은 가격이 상승할 수 있는 여지가 있다. 대구를 제외한 경북, 경남, 충북 일부 지역이 상승 여력이 있다. 이쪽 지역은 구입을 고려하는 것도 좋다. 특히 무주택자들이나 투자자들도 이 지역은 부동산 구입도 괜찮은 선택이 될 수 있다.

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