[정부정책] 주택임대차보호법 3법 개정, 계약갱신청구권 알아보기!

  2020년 주택시장이 과열되면서 부동산 제도에 대한 보완이 요구되고 있는데요. 부동산 상승 억제와 임대인 권리 보장을 위해서 임대차 3법이 개정되었어요. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 주택임대차신고제가 개정되었는데, 이로 인해 주택 시장에 많은 변화가 생기고 있어요.

  위의 법의 개정으로 임차인을 보호 하여 안정적인 주거를 보장이 이러우질 수 있다고 평가되고 있어요. 다만 임대인의 입장에서는 임대료 상상이 제한되고 4년 동안 임차인이 계속 거주할 수 있는 권한으로 주택을 매매에 어려움이 있고, 새로운 임차인을 얻는 것이 불가능해 졌어요. 하지만 임대인이 정당한 거절의 이유가 있다면 갱신을 거절할 수도 있는데요 이러한 부분에 대해서 자세히 알아둘 필요가 있을 것 같아요.

1) 임차인의 계약 갱신 청구권

 

  (1) 임대차 계약 만료 6개월에서 1개월 전 행사

  (2) 12.12.10. 이후 신규 체결 또는 갱신되는 계약은 계약만료 6개월에서 2개월 전 행사

  (3) 임대인에게 한 번 더 거주한다는 의사를 표현하면 계약갱신청구권 행사 가능

  (4) 2년 더 거주 가능

2) 임대인의 정당한 갱신 거절

 

  (1) 임차인이 임대료를 2기 연체했거나 고의나 중과실로 주택을 파손한 경우

  (2) 임대인 본인이나 가족의 실 거주

3) 이유 없이 임대인이 임차인의 계약갱신권을 거절할 경우

 

정당한 갱신 거절의 사유 없이 임차인의 계약갱신권을 거절하여 적발된 경우 아래와 같은 금액을 임차인에게 배상해야 한다고 명시되어 있어요. 

  (1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액

  (2) (임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월 단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월 단위 임대료) 의 2년 분의 해당하는 금액

  (3) 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 (부동산중개비, 이사비) 

  위 금액 중 가장 큰 금액을 임차인에게 손해배상해야 한다고 하니 만만치 않은 금액이 될 듯 해요. 이와 같은 방향으로 제도가 변경되면서 임차인은 안정적으로 거주할 수 있게 되었네요. 다만 임대인은 집을 매매하는 시점이 4년 주기로 변경될 거라고 예상되네요. 임차인의 계약이 끝나는 기간에 매매를 해야 새로운 임차인을 받을 수 있기 때문에 어정쩡한 기간에 매매를 하게 되면 새로운 임차인은 받을 수 없게 되었어요.

  임차인이 계약갱신청구권 행사 시에 전월세 상한제가 적용되는데요. 전세 보증금 및 월세의 증액 범위가 상한 5%로 제한되었어요. 5% 이내에서 증액할 수 있어요. 재계약 시 임대료를 너무 많이 올리면 어쩔 수 없이 이사를 가야 했던 임차인들은 이제 예측 가능하고 합리적인 임대료 합의 가능해져서 임차인에게는 매우 좋은 제도라고 할 수 있어요.

  위와 같이 계약갱신청구권과 전월세상한제의 제도 변화로 임차인은 임대인과 대등하게 협상할 수 있는 조건이 생겼어요. 임차인의 안정적인 거주와 전세 가격의 큰 상승을 막기 위한 제도로는 잘 만들어진 듯 해요. 

  하지만 임대인들에게 불리한 조건과 반발이 있고, 임차인들이 이 제도를 악용한다는 기사가 많이 나오고 있어요. 이런 부정적인 부분을 보완하기 위해 지속적인 노력이 필요해 보여요. 어떻게 이 제도라 자리 잡는지 잘 살펴볼 필요가 있을 듯 해요.